nieuws

‘Onze verantwoordelijkheid is de betaler van de pensioen- en verzekeringspremie’

Beleggingen

Pieter Hendrikse is alweer ruim vier jaar CEO van CBRE Global Investors EMEA, na eerst acht jaar leiding te hebben gegeven aan de Europese tak van ING Real Estate IM. In die functie is hij, als enige niet-Amerikaan of -Brit, lid van de overkoepelende Global board van CBRE Global Investors. Terugkijkend is hij ervan overtuigd dat de overname van ING Real Estate IM – en dan met name het Europese deel van de portefeuille – door CBRE Global Investors het beste is wat kon gebeuren: ‘Voor ING, voor CBRE Global Investors, voor de medewerkers, maar zeker ook voor de beleggers in de fondsen.’

‘Onze verantwoordelijkheid is de betaler van de pensioen- en verzekeringspremie’

Pieter Hendrikse moet zuchten. ‘Hebben we helemaal niets geleerd?’ Hij doelt op een aantal berichten in de landelijke media eind 2015, die opnieuw lijken aan te tonen dat de Nederlandse vastgoedsector nog steeds niet wil deugen. ‘Het gaat weliswaar om cases die al enige jaren oud zijn, zoals de SNS PF-affaire. Maar het imago van de sector staat opnieuw voor het grote publiek negatief in de schijnwerpers.’

Het is al enige tijd geleden dat Hendrikse voor Vastgoedmarkt werd geïnterviewd. De laatste keer was in 2012 na de overname van het door hem geleide Europese deel van ING Real Estate Investment door CBRE Global Investors en het gegeven, dat hij door lezers en redactie van Vastgoedmarkt was uitgeroepen tot ‘de vastgoedman van het jaar’.

‘Het is inderdaad wat stiller geweest rond mijn persoon, maar CBRE Global Investors heeft zeker niet stilgezeten. Dat had een aantal oorzaken. We moesten de ING REIM-portefeuille en alles wat daarbij komt kijken, inschuiven in een Amerikaanse beursgenoteerde vastgoedonderneming. Daarnaast werden we verantwoordelijk voor de integratie van het CBRE Investors-deel in ons Europees platform. Het was op dat moment ook volop crisis in de vastgoedsector. En een flink aantal van onze fondsen liep af of stond op het punt af te lopen. Daar ging al onze aandacht naartoe.’

De verantwoordelijken bij CBRE Global Investors die concreet actief zijn geweest met de toekomst van de voormalige fondsen ING REIM – en dan aanvankelijk vooral het verkopen van onderliggend vastgoed – zijn de mensen die het daadwerkelijk gedaan hebben, benadrukt Hendrikse. Hij noemt een aantal namen. ‘Sophie van Oosterom heeft als CIO de bestaande fondsen geherstructureerd en vervolgens nieuw kapitaal opgehaald, onder meer voor het Dutch Office Fund en het Europees Industrial Fund. Florencio Beccar heeft het Europees Shopping Centre Fund gelanceerd en Pieter Roozenboom is aangenomen als Head of Global Separate Accounts. Dennis van Vugt heeft als CFO/COO  zich met name bezig gehouden met de integratie van Operations. 

Exit

Dat ‘veilig stellen‘ van de fondsen had voor een deel te maken met de crisissituatie in het commercieel vastgoed. Maar er speelde meer, voegt Hendrikse eraan toe: ‘Wij hebben als ING Real Estate IM vanaf 1998 een flink aantal vastgoedfondsen voor institutionele beleggers gelanceerd. We wisten dat die vanaf 2010 zouden gaan aflopen. We hebben met de institutionele beleggers in die closed-end fondsen afgesproken  wat de mogelijkheden waren voor een exit na tien jaar. En die drie mogelijkheden waren:  liquidatie, continuering of het fonds naar de beurs brengen.’

Een eventuele beursgang was vanwege de crisis de minst waarschijnlijk optie. In een aantal gevallen is gekozen voor liquidatie, maar in de meeste gevallen voor continuering. ‘Beleggers hebben niet echt veel alternatieven om iets anders te gaan doen met hun geld. En waarom uit een fonds met een goede portefeuille stappen, puur omdat er nu eenmaal een exit volgens de structuur moet volgen? Fondsen als het Dutch Office Fund, het Duch Retail Fund, het Dutch Residential Fund, het European Industrial Fund en het Iberica Fund zijn om die reden voortgezet. We hebben ook een aantal mandaten kunnen creëren, dus vastgoedfondsen met slechts één belegger. Daar zijn we flink in gegroeid.’

Kennis komt met de jaren, weet Hendrikse. ‘Onze beleggers hebben, net als wij, de afgelopen vijftien jaar een leerproces doorgemaakt, onder meer door de crisis waarmee de sector te maken kreeg. Een van die lessen is, dat je als belegger niet zomaar in een fonds moet stappen, waarvan je het stuur niet in handen hebt. Daarnaast er is ook heel wat gebeurd in de pensioensector. Veel pensioenfondsen zijn geconsolideerd, kleinere separate pensioenfondsen zijn opgegaan in een groter geheel, en dat heeft ook gevolgen gehad voor hun beleggingsstrategie en -beleid, dus ook op het gebied van vastgoedbeleggingen. Onze beleggers hebben in veel gevallen tegen ons gezegd, dat ze weliswaar door wilden gaan met de fondsen, maar met een andere manier van governance en ook met meer liquiditeit.’

Volwassen

Hendrikse benadrukt de belangrijke rol die ING in het volwassen worden van het product assetmanagement voor institutionele beleggers wereldwijd heeft gespeeld. ‘Je kunt toch zeggen dat ING, met ING Real Estate en de visie van Jan Doets, aan de wieg heeft gestaan van deze manier van assetmanagement en het creëren van grote, niet beursgenoteerde vastgoedfondsen voor institutionele partijen. Dat is de afgelopen vijftien jaar wereldwijd een zeer grote en belangrijke markt geworden. Omdat ING zelf in die fondsen stapte, gingen Nederlandse pensioenfondsen daar graag in mee. Daarna zijn ook andere, buitenlandse assetmanagers dat gaan opzetten. Maar na vijftien jaar denken veel van die grotere institutionele beleggers wel: doen we het na de exit-termijn nog een keer zo? Beleggers zijn dus anders gaan kijken naar een extern gemanagede, geoutsourcede oplossing. Vooral omdat wij altijd lokaal aanwezig zijn geweest en zullen blijven – we hebben nagenoeg in elk land van Europa een kantoor en eigen mensen – waardoor we de juiste deals konden blijven doen, komen die beleggers nog steeds naar ons toe. Het feit dat wij niet weglopen voor onze verantwoordelijkheid bij het einde van de beleggingstermijn van een fonds, heeft ons goed gedaan.’

Hendrikse is uiterst positief over de overname van vrijwel de hele ING RE IM-portefeuille door CBRE GI. ‘Het ging per slot van rekening om de werkgelegenheid van ruim 550 mensen. Ik heb weleens gezegd: Bij ING Real Estate werkten we bij het grootste en mooiste vastgoedbedrijf van de wereld. Dat doen we nog steeds, alleen heet dat bedrijf CBRE Global Investors. Wij zijn crisisbestendig gebleken, dankzij goed management en leiderschap, met een wereldwijde visie. We zijn daardoor in staat geweest de juiste keuzes te maken. Als ik kijk naar de klanttevredenheidsonderzoeken die we recentelijk hebben gehouden en die vergelijk met die van twee, drie jaar geleden, dan is dat een verschil van dag en nacht.’

De asset-portefeuille van CBRE Global Investors  EMEA bedroeg eind 2015 28,0 miljard euro, circa 30 procent van het totaal dat CBRE Global Investors  wereldwijd aan assets under management heeft. ‘Dat was twee jaar geleden een kleine 26 miljard euro. Die toename geeft aan dat we niet alleen veel verkocht hebben, maar nog meer gekocht. Alleen al het afgelopen jaar 2015 hebben we voor meer dan 7 miljard aan transacties gedaan in Europa. In 2014 was dat voor ruim 6 miljard euro aan verkopen en aankopen. Je kunt verder constateren dat wij van een meer landelijke invalshoek steeds meer gaan in de richting van een pan-Europese benadering. Beleggers willen grotere portefeuilles, een betere governance, meer liquiditeit – dus open end – en het liefst gespecialiseerd per sector. Er zijn maar weinig beleggers die zeggen: doe maar van alles wat. Maar beleggers willen ook de beste operator ter plaatse, een assetmanager die als het ware met het gebouw opstaat en naar bed  gaat.’ Die lokale aanwezigheid is cruciaal, zegt Hendrikse. ‘Daarom hebben we kantoren in 14 Europese landen.’

Dutch Office Fund

Van de 28 miljard die CBRE Global Investors EMEA via fondsen under management heeft, maken de ‘Dutch’ fondsen ongeveer 4 miljard euro uit. Hendrikse: ‘Zo’n fonds als het Dutch Office Fund hebben we in samenwerking met de beleggers geheel geherstructureerd, wat betekent dat we heel wat hebben verkocht op grond van de nieuwe strategie. De portefeuille van dit fonds bedraagt nu 1,3 miljard euro aan core assets. Deze portefeuille is in ieder geval weer toekomstbestendig en dat wordt herkend door beleggers, want we krijgen voor dit fonds weer een nieuwe instroom van gelden. Ook vanuit het buitenland. Kapitaalstromen kijken al lang niet meer naar de geografische grenzen, maar naar de fiscaliteit, de wetgeving, de cultuurverschillen en de governance.’

Namen van beleggers en de hoogte van hun deelnames in de fondsen geeft Hendrikse niet. ‘Wij noemen geen namen, omdat het hier gaat om niet-beursgenoteerde fondsen, die ongeveer dezelfde status hebben als private beleggingen . Maar ik kan wel zeggen dat iedere grote Nederlandse en buitenlandse institutionele belegger in één van onze fondsen zit. Wat beleggers herkennen is dat wij op een verantwoordelijke manier met de aan ons toevertrouwde gelden omgaan. Het gaat uiteindelijk om het geld van een ander. Onze verantwoordelijkheid is de betaler van de pensioen- en verzekeringspremies: de leraar, de koffiejuffrouw, de zorgverpleegster, de politieagent. Dat is ons werk. Hun pensioen moet goed geregeld worden. Het feit dat onze bezigheden nòg meer dan tien jaar geleden onder toezicht staan, is helemaal niet verkeerd. Intern hebben we alles zodanig ingericht dat iedereen weet dat we met serieuze governance te maken hebben. Zowel in Nederland als daarbuiten.’

Wat dat betreft is CBRE Gloval Investors ook een meer dan uitstekende partner gebleken, die niet dicteert, maar actief meedenkt. Hendrikse: ‘Wij voelen ons een wezenlijk onderdeel van een globale corporate vastgoedonderneming, die slechts één doel voor ogen heeft: zo goed mogelijk presteren voor de klant, de institutionele beleger. Het is zeker niet zo dat wij vanuit Amerika een dictaat krijgen opgelegd. Wij krijgen alle gelegenheid om te doen waar we goed in zijn. CBRE Global Investors is een innoverende, vooruitstrevende onderneming, die snel kan schakelen. Daar hou ik van.’

Overnames

Over nieuwe overnames van assetmanagers wil Hendrikse het niet hebben: ‘Wat er de afgelopen jaren bij banken en financiële instellingen is gebeurd, heeft tot gevolg gehad dat er allerlei bedrijfsmatige transacties hebben plaatsgevonden, te beginnen bij de verkoop van ING Real Estate REIM aan CBRE Group Inc.. Die overname is een succes gebleken. We kijken naar alles wat in de markt wordt aangeboden, maar gaan daar uiterst voorzichtig mee om.  Als er sprake is van teveel overlap, doen we het simpelweg niet.

Wat verwacht Hendrikse van 2016? Gaat de huidige recordwedloop van nieuwe vastgoedtransacties gewoon door of wordt er een pas op de plaats gemaakt?
‘Ik vind het moeilijk om uitspraken te doen vanwege onder meer de  geopolitieke en financiële ontwikkelingen. Maar die kunnen zeer van invloed zijn op de economie en dus ook op vastgoed. Maar kijk ik naar Nederland dan constateer ik dat er sprake is van een voorzichtig herstel. We zijn langzaam maar zeker uit het diepe dal omhoog aan het komen. En als de economie aantrekt, neemt ook de vraag naar ruimtegebruik en vastgoed weer toe. In het Verenigd Koninkrijk was 2015 een recordjaar, dus ervan uitgaande dat het Europees continent altijd volgt, zou 2016 wat het beleggen in vastgoed een heel goed jaar kunnen worden. Het enige probleem is het gebrek aan goed, nieuw vastgoed. Het is zeer moeilijk aan nieuw prime vastgoed te komen, onder meer omdat er nauwelijks nieuw product wordt ontwikkeld.’

Hendrikse wijst in dit verband op nog iets anders: sustainability. ‘Lang is dat een vrijblijvende zaak geweest, leuk en interessant, maar werd niet echt serieus genomen. We weten nu dat sustainability impact heeft op je gebouw. Dat heeft echt de hoogste prioriteit in ons acquisitiebeleid van gebouwen en portefeuilles. ‘

Aan het einde van het gesprek komt Pieter Hendrikse terug op de publicaties in de media die het aanzien van vastgoed steeds opnieuw schaden. ‘Toch moeten we ons als sector niet tekort doen. De sector, en zeker de institutionele vastgoedsector, is de afgelopen tien jaar ingrijpend geprofessionaliseerd en transparanter geworden en is daardoor een serieuze asset class die zijn plek heeft verdiend naast vastrentende waarden en de aandelenmarkt. Daarin heeft Nederland een belangrijke rol gespeeld, waar de sector trots op mag zijn. Denk aan  de ROZ IPD, de INREV, de IVBN, de Neprom,  de EPRA en GRESB. Dat is een hele prestatie.’ 

 

Over de auteur

Ruud de Wit is oud-hoofdredacteur van Vastgoedmarkt 

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van januari 2016 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels