nieuws

Buitenlandse vastgoedbeleggers hebben spreekbuis

Beleggingen

Buitenlands beleggers zijn van grote betekenis voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Met HPP-IREIN beschikken zij ook over een eigen spreekbuis.

‘Er was veel besluitvorming over ons, maar nooit met ons! Dat is veranderd. We zitten nu regelmatig met minister Blok aan tafel’, stelt Jan van den Hogen in het bescheiden onderkomen van Deka Immobilien Nederland in het Amsterdamse WTC. ‘Ook voor steeds meer gemeenten is HPP-IREIN een belangrijke gesprekspartner.’

Van den Hogen, voormalig directeur Nederland van Deka Immobilien, vormt een van de drijvende krachten achter HPP-IREIN, dat precies een jaar geleden operationeel werd. Samen met Huib Boissevain (Annexum), Victor Frequin (architectenbureau OeverZaaier) en Christa Thijssen (Holland Property Plaza- HPP) vormt hij het bestuur en zal per 1 januari 2016 ook toetreden tot het hoofdbestuur van HPP.

 

Platform

Naast de lobby voor een breed scala van vastgoed gerelateerde onderwerpen –  variërend van verhuurdersheffing, huurwoningenbeleid, woningcorporaties, ruimtelijke ordening, belastingverdragen, energiebesparing, transformatie van leegstand vastgoed – fungeert HPP-IREIN als platform voor informatie-uitwisseling voor buitenlandse partijen. Ook tracht de organisatie meer begrip te kweken voor de mogelijkheden en onmogelijkheden van buitenlandse beleggers bij Nederlandse bestuurders. Via HPP wordt IREIN vertegenwoordigd op een aantal vakbeurzen en congressen.

Over de onmogelijkheden van buitenlandse vastgoedbeleggers zegt Van den Hogen: ‘Bij menig wethouder in Nederland leeft  de illusie dat buitenlandse investeerders een rol zouden kunnen vervullen bij het vlot trekken van woningprojecten. Maar de Duitse wet- en regelgeving verbiedt het speculatief ontwikkelen door institutionele beleggers. Dus we hebben ook aan minister Blok duidelijk gemaakt: ‘ja, er is veel kapitaal beschikbaar bij buitenlandse vastgoedbeleggers maar niet voor ontwikkelingen op risico.’

 

Blij met Blok

Van den Hogen is duidelijk blij met Blok als minister van Wonen en zijn inspanningen om buitenlandse partijen voor Nederland te interesseren. ‘Minister Blok snapt volkomen hoe belangrijk buitenlandse partijen zijn voor de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. Deze minister is ook erg gelukkig met HPP-IREIN, omdat hij  tegenwoordig rechtstreeks uit het veld kan horen hoe buitenlandse institutionele beleggers tegen Nederland  aan kijken. Door die wisselwerking is hij veel beter geïnformeerd geraakt.’

Volgens hem kan HPP-IREIN al op enkele wapenfeiten bogen. Zo zat deze belangenorganisatie in de denktank van Blok over de aanpassingen in het verhuurdersheffingssysteem en de woningliberalisatiegrens. Verder worden buitenlandse beleggers tegenwoordig veel beter op de hoogte gehouden van wet- en regelgeving die in de pijplijn zit en die impact zou kunnen hebben voor buitenlandse vastgoedbeleggers. ‘Daarbij zijn in principe alle politieke onderwerpen die de performance van onze vastgoedbeleggingen kunnen beïnvloeden van belang,’ legt het bestuurslid uit.

 

Andere functie

Hoewel Van den Hogen sinds enkele maanden een nieuwe, meer internationale functie vervult binnen Deka is hij nog altijd sterk betrokken bij de lobby van HPP-IREIN – en dat zal ook zo blijven. Van den Hogen besteedt 20 procent van zijn werktijd aan HPP-IREIN. ‘Dat is ook meteen illustrerend  voor het grote belang dat de Deka-top in Frankfurt hecht aan het werk van HPP-IREIN. ‘Meneer Van den Hogen, ga vooral door met HPP-IREIN in Nederland en maak daar tijd voor’, zeiden ze tegen me toen ik mijn nieuwe functie aanvaardde, spreekt Van den Hogen trots. Vanuit zijn huidige standplaats München, waar hij overigens weinig vertoeft, is Van den Hogen tegenwoordig wereldwijd verantwoordelijk voor de logistieke huurders van deze Duitse vastgoedvermogensbeheerder. 

IREIN telt  inmiddels elf leden en vijf kandidaat-leden. Lid zijn: Deka Immobilien, Deutsche Hypothekenbank, Cornerstone Real Estate Advisers, Triuva Kapitalverwaltungsgesellschaft (voormalig IVG), Greystar, Nordcapital Alternative Assets, L’Etoile  Properties, Düsseldorfer Hypothekenbank, Besix, Amvest en Annexum. Met een vijftal buitenlandse partijen is HPP-IREIN in gesprek over toetreding.

HPP-IREIN werd oktober 2014 gelanceerd tijdens de Expo Real in München op de Nederlandse koepelstand Holland Property Plaza (HPP). Het jaarlijkse HPP Investor Dinner in München verschafte HPP-directeur Christa Thijssen het netwerk voor dit initiatief. IREIN staat voor International Real Estate Investors Netherlands.

 

Enorm belang

Het belang van buitenlandse beleggers voor de Nederlandse commercieel vastgoedmarkt valt nauwelijks te onderschatten. Zeker niet ten tijde van de crisis, toen buitenlanders de commercieel vastgoedbeleggingsmarkt nog enigszins draaiende hielden in ons land.

Wat cijfers. Bijna de helft (48 procent) van de vierkante meters kantoorruimte op de Zuidas is volgens onderzoek van JLL in handen van buitenlandse beleggers, tegen 34 procent in 2005. Blijkens een raming van Vastgoedmarkt uit augustus 2015 bezitten buitenlandse beleggers in Nederland in totaal voor 24,5 miljard euro aan direct commercieel vastgoed. Buitenlandse vastgoedbeleggers waren in 2015 goed voor ruim de helft van het totale beleggingsvolume in Nederland.

 

Geen eigen staf

Hoewel de belangen groot zijn, kent HPP-IREIN geen eigen staf. Van den Hogen spreekt van een ‘organisch netwerkplatform’. De secretariaatsfunctie wordt vervuld door HPP. Hij sluit niet uit dat er op termijn een directeur wordt aangesteld. ‘Dat zal ongetwijfeld gebeuren zodra meer buitenlandse vastgoedbeleggers zich bij ons aansluiten en een sneeuwbaleffect ontstaat.’

Waarom hebben de buitenlandse partijen zich eigenlijk niet gewoon aangesloten bij de geoliede lobby van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN)? ‘IVBN is een prima club, maar daar ligt niet de focus op buitenlandse beleggers’, legt Van den Hogen uit.

Maar Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere vastgoedbeleggers, vindt alle inspanningen van minister Blok om meer buitenlandse vastgoedbeleggers naar Nederland te halen maar niks. Van den Hogen hierover: ‘We verstoren hun markt, denken ze.  Maar als ik kijk naar de schaal waarop buitenlandse partijen in het algemeen opereren dan zitten we nauwelijks in hun vaarwater. Dat soort sentimenten spelen overigens helemaal niet bij IVBN. En terecht! Ik denk dat buitenlandse beleggers een wezenlijke bijdrage aan de stabiliteit van de Nederlandse commercieel vastgoedmarkt, zowel in goede als in slechte tijden! We zijn dus van groot economisch belang voor de BV Nederland.’

 

Deka grootste buitenlandse vastgoedbelegger 

Deka Immobilien claimt met een portefeuille van ruim 2,3 miljard euro de grootste buitenlandse vastgoedbelegger in ons land te zijn. Meest recente aankoop vormt het multifunctionele complex The Bank (32.500 m2) in het centrum van Amsterdam, dat in november 2015 voor 275 miljoen euro werd overgenomen van de Kroonenberg Groep.

Deka is in Nederland met drie grote beursgenoteerde open-end vastgoedfondsen actief, en een viertal kleinere Spezial-fondsen. De Duitse vastgoedvermogensbeheerder is in ieder geval zonder twijfel de grootste belegger op de prestigieuze Amsterdamse Zuidas. Veel iconen behoren tot de portefeuille, waaronder The Edge (40.000 m2), Symphonie (34.500 m2), Viñoly (29.579 m2), The Rock (29.600 m2) en Freshfields House. Tot de Amsterdamse bezittingen behoren voorts het American Hotel aan het Leidseplein en het Mövenpick Hotel aan het IJ, evenals het onlangs volledig opgeknapte kantoorgebouw Oval Tower in Zuidoost.

De vermogensbeheerder van de Duitse Sparkassen FinanzGruppe heeft wereldwijd in totaal voor 230 miljard euro aan beleggingen onder beheer waarvan 30 miljard in vastgoed. Het bedrijf is actief  in 23 verschillende landen. Ondanks de enorme bedragen is het een zeer platte organisatie. De Nederlandse portefeuille van 2,3 miljard euro wordt vanuit Amsterdam beheerd door welgeteld drie asset-managers.

 

Nederland aantrekkelijk

De Nederlander Jan  van den Hogen was tot 1 oktober 2015 acht jaar lang verantwoordelijk voor de opbouw van de Nederlandse Deka-portefeuille. Aan hem de vraag wat ons land de laatste jaren zo aantrekkelijk maakt voor buitenlandse vastgoedbeleggers?

Van den Hogen: ‘Op ons hoofdkantoor in Frankfurt zijn tientallen analisten dagelijks in de weer met het scannen van de beleggingsmarkten aan de hand van allerlei parameters. Nederland komt als beleggingsmarkt qua transparantie en betrouwbaarheid steevast als een van de eerste vier of vijf landen waarin Deka mondiaal wil beleggen. Dat is overigens al vele jaren het geval.’

 

Geen liquiditeiten

– Hoe komt het dan dat tijdens de crisis zoveel buitenlandse  beleggers zijn afgehaakt?

‘Dat had niets met een gebrek aan belangstelling voor Nederland te maken’, stelt Van den Hogen. ‘De belangstelling voor de grote Nederlandse steden bestond ook op het dieptepunt van de crisis. Maar de meeste buitenlandse beleggers hadden domweg geen liquiditeiten beschikbaar voor investeringen hier. Deka had daarentegen steeds liquiditeiten in overvloed, omdat onze vastgoedfondsen door het solide rendement, minimaal ruim 2 procent, als veilige haven fungeerden voor beleggers. Dat gaf een enorme toeloop naar onze fondsen. Daardoor zijn we mede in staat geweest al die prachtige gebouwen op de Zuidas te verwerven tegen redelijk aantrekkelijke prijzen.’

Gebrek aan geschikt product

– Wat vormt de grootste hobbel voor nieuwe investeringen van Deka in Nederland?

‘Het gebrek aan geschikt beleggingsproduct. We willen tenminste 150 miljoen euro, liefst meer, kunnen investeren per acquisitie. Single assets van dat volume zijn er niet veel. En in portefeuilles aankopen  zijn we om diverse redenen minder geïnteresseerd.’

 – Wordt Nederlands vastgoed op de beste locaties nu niet te duur door de enorme toeloop van beleggers uit binnen- en buitenland?

‘Deka is best bereid om een stevige prijs te betalen voor topkwaliteit vastgoed met goede huurders. Het aanvangsrendement van onze aankopen op Zuidas lag rond de zes procent. Dat is nog best redelijk. Voor ons geldt vooral de cashflow die uit een belegging komt, minder de exit. We zijn solide, conservatieve beleggers die gaan voor de lange termijn. Als we onze panden op de Zuidas zouden verkopen, kunnen we misschien 70 of 80 miljoen euro winst maken. Maar wat moeten we met dat geld nu topkwaliteit vastgoed zo schaars is?’

Auteur: Erik Wiegerinck

Dit artikel is gepubliceerd in Vastgoedmarkt van januari 2016

 

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels