nieuws

Trein woningbeleggingen instituten dendert voort

Beleggingen

Hoewel er geen grote portefeuilles te koop waren, dendert de trein van de Nederlandse woningbeleggingsmarkt in 2015 voort. Want vele kleinere transacties maken een flink totaal.

De Nederlandse woningbeleggingsmarkt houdt de vaart erin met dank aan institutionele partijen. Over de periode tussen 1 januari en 18 november 2015 registreerde Vastgoedmarkt voor 2.600 miljoen euro aan woningbeleggingen. Daartegenover staat een totaal van 3.250 miljoen euro in heel 2014. Met nog veel transacties in de pijplijn kan het beleggingsvolume uit 2014 in 2015 worden geëvenaard.  

Van de echt grote transacties moet de Nederlandse woningbeleggingsmarkt het in 2015 niet hebben. De grootste deals staan in de schaduw van die van 2014 doordat geen grote portefeuilles beschikbaar waren. Dat gemis werd deels gecompenseerd door de grote stroom middelgrote transacties. Vastgoedmarkt registreerde in 2015 tot nu toe 23 transacties in de categorie van 40 miljoen euro of meer. Met als grootste uitschieter de aankoop voor 150 miljoen euro van 814 eengezinswoningen, 462 appartementen en 110 garageboxen door Ned REIM, namens een particuliere belegger.

Bijgevolg konden de buitenlandse beleggers de markt niet meer domineren met grote portefeuilleaankopen zoals in 2014. Hun meer bescheiden rol is te zien aan de cijfers. Stroomde in 2014 nog 1.650 miljoen euro van over de grens naar Nederlands residentieel vastgoed, in 2015 staat de teller voorlopig een miljard euro lager: 650 miljoen euro. Dat is iets meer dan de 600 miljoen euro die particulieren in 2015 al in de Nederlandse woningmarkt investeerden. Daarmee stevenen de particulieren voor heel 2015 af op een bijna-evenaring van het totaal van 750 miljoen euro in 2014.

Daling aanvangsrendementen

Institutionele beleggers zetten in 2015 de toon op de Nederlandse woningbeleggingsmarkt. Terwijl het jaar nog niet om is, investeerden ze al ruim 50 procent meer dan vorig jaar. Op peildatum 18 november bedroeg hun totaal ruim 1.250 miljoen euro, tegen 800 miljoen euro in 2014. Dat betekent dat van iedere euro aan beleggingen in Nederlandse woningen 50 cent afkomstig is van een institutionele partij.

De toegenomen vraag uit zich in dalende bruto aanvangsrendementen. Altera gaat uit van 4,6 tot 4,8 procent op gewilde plekken en 5,25 tot 5,5 procent elders. Syntrus Achmea houdt rekening met bruto aanvangsrendementen voor toplocaties van 4 procent in Amsterdam, 4,5 procent in Den Haag en 4,75 procent in Rotterdam. Door de verhoging van gemeentelijke grondprijzen dreigen projecten te duur te worden en dus niet van de grond te komen, valt in de markt te beluisteren.

Nieuwbouw en transformatie

Het zijn vooral transformatie- en nieuwbouwprojecten die het beeld bepalen bij de grotere woningbeleggingstransacties. En daarmee lieten de institutionele belegger zich gelden. Bouwinvest zette er twee op zijn naam met bijna 500 eenheden elk. De institutionele vastgoedvermogensbeheerder kocht 475 appartementen in het nieuwbouwproject Nautique Living op het Amsterdamse NDSM-terrein en 450 appartementen in het ING-kantoor aan de Haarlemmerweg in Amsterdam.

Het waren overigens lang niet de enige transacties van Bouwinvest in 2015 in de Nederlandse woningmarkt. De vastgoedvermogensbeheerder kondigde investeringen aan met een geraamde waarde van een half miljard euro. Niet alleen in Amsterdam, maar ook in plaatsen als Utrecht, Nijmegen, Eindhoven, Rijswijk en Zeist.

Syntrus Achmea stelde daar woningbeleggingen van naar raming 130 miljoen euro tegenover. De grootste vastgoedbelegger van Nederland maakte relatief kleinere investeringen bekend, zoals in de Neudeflat in Utrecht, het terrein van ziekenhuis Weezenlanden in Zwolle, woontoren Residence Korona in Beverwijk en het plan Emerald in Amsterdam Zuidoost. Maar enkele grotere aankopen op de Zuidas in Amsterdam en het centrum van Rotterdam verkeren in het stadium van afronding.

Philips Lighting

Ook buitenlandse beleggers investeerden overigens in nieuwbouw- en transformatieprojecten. Bouwfonds IM, dat veel buitenlandse klanten heeft, legde voor 82 miljoen euro de hand op 616 appartementen in het voormalige kantoor van Philips Lighting. De Amerikaanse woninginvesteerder en assetmanager Greystar kocht de 939 appartementen tellende Campus Diemen Zuid.

Niet bij naam genoemde Duitse beleggers namen bijna 500 woningen af in nieuwbouwproject Waldo City, onderdeel van de Haagse gebiedsontwikkeling Laakhaven-West. Daar komt nog de investering bij van Patrizia in de Haga-locatie in Den Haag. De Duitse institutionele belegger koopt daar een nader te bepalen deel van de in totaal 600 woningen die op het op het Haagse voormalige ziekenhuisterrein moeten verrijzen.

Tot de grootste transacties van buitenlandse beleggers behoort de overdracht door Vestia aan Patrizia van 1.100 woningen. De transactie was onderdeel van de in 2014 aangekondigde verkoop van 5.500 woningen van de Nederlandse corporatie aan de Duitse institutionele belegger. De overgedragen 1.100 woningen staan in gemeenten die zich eerder verzetten tegen de verkoop van corporatiebezit aan een buitenlandse commerciële partij als Patrizia. De prijs voor de deelportefeuille telde niet mee in de door Vastgoedmarkt becijferde beleggingstotalen over 2014.

Buitenlandse beleggers wisten in 2015 nog wel enkele middelgrote portefeuilles uit de markt te halen. Voor 45 miljoen euro kocht Round Hill Capital 385 appartementen en tachtig eengezinswoningen van Staalbankiers. De noodlijdende woningcorporatie Servatius verkocht 350 eengezinswoningen in Maastricht en omgeving aan LaSalle Investment Management. Maar daar bleef het bij.

Amsterdam is in 2015 huizenhoog favoriet bij de woningbeleggers. De hoofdstad trok dit jaar tot nu toe ruim 600 miljoen aan woninginvesteringen. Dat is ruim een kwart van het totaal van 2.300 miljoen euro voor de investeringen waarvan de bijbehorende locaties bekend zijn bij Vastgoedmarkt. In de schaduw van Bouwinvest timmerde ook Vesteda aan de weg. Tot de grotere acquisities van het woningfonds horen een 154 appartementen tellend complex aan de De Boelelaan (gekocht van Rochdale) en de 192 appartementen tellende Amsteltower (een ontwikkeling van Provast). Andere grote steden kunnen niet tippen aan de populariteit van Amsterdam onder vastgoedbeleggers. Den Haag is tot nu toe goed voor 160 miljoen euro, Utrecht voor 100 miljoen euro en Rotterdam voor 75 miljoen euro.

Eindsprint

Als de beleggingsmarkt het tempo vasthoudt in de rest van 2015, zou een eindtotaal in zicht komen van bijna 3 miljard euro. Komt er een eindsprint, dan wordt het meer. Op jaarbasis ligt het transactietotaal voor de Nederlandse woningbeleggingsmarkt zelfs een fractie hoger dan het totaal van 2014. In de periode van 19 november 2014  tot en met 18 november 2015 verwisselde voor 3.3 miljoen euro aan woningen van eigenaar, blijkt uit onderzoek door Vastgoedmarkt.

Opgemerkt moet worden dat de beleggingsmarkt in 2014 een zeldzame eindsprint maakte, ook in het segment woningen. Zo legde Round Hill Capital medio december 2014 de hand op bijna 3.800 woningen van het Wooninvesteringsfonds voor een prijs van 355 miljoen euro. In totaal was de periode 18 november tot 31 december 2014 goed voor bijna 750 miljoen euro aan woningbeleggingen. Het moet nog maar blijken of die eindsprint dit jaar kan worden overtroffen.

Auteur: Peter Hanff
Met dank aan Dirk Rompelman
Dit artikel verscheen in de Vastgoedmarkt Woningspecial van december 2015. 

 


Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels