nieuws

‘De cashflow is de kurk van onze portefeuille’

Beleggingen

Bijna twee jaar is Gertjan van der Baan (47) bestuursvoorzitter van Vesteda, met een portefeuille van zo’n 23.000 woningen het grootste institutionele woningfonds van ons land. ‘We hebben belangrijke beslissingen genomen. We verkopen niet langer meer grootschalig delen van de portefeuille, we houden het beheer in eigen hand en er zijn twee institutionele buitenlandse investeerders tot het fonds toegetreden. Daarnaast hebben we de focus van het fonds verscherpt door nog meer dan voorheen te kiezen voor het middensegment van de woningmarkt. Dat betaalt zich terug voor onze participanten.’

Gertjan van der Baan gebruikt een treffende metafoor: ‘Als je wilt afvallen, hak je geen arm af. De kritiek op Vesteda, ook van buiten, richtte zich met name op onze beleggingen in het hoogste huursegment. Het besluit om die tegen grote verliezen van de hand te doen hebben we teruggedraaid. Lagere huur kan weliswaar leiden tot afwaardering maar nergens staat dat je die dan ook moet realiseren door te verkopen met een flinke discount.’

Van der Baan zetelt in een mooi, maar bescheiden kantoor op de Zuidas, in het SOM-gebouw, vlak naast het woningproject New Amsterdam, een van de objecten in het topsegment van de Vesteda-portefeuille. ‘Toen ik bij Vesteda kwam, was de bezetting van New Amsterdam niet goed. Door beter beheer, de aangetrokken woningmarkt en de toegenomen aantrekkelijkheid van de Zuidas is de bezetting van het complex nu honderd procent. Dat scheelt in de overallcijfers. Is in een gebouw als New Amsterdam veel leegstand, dan draag je als eigenaar nog steeds de volledige service-, beheer- en onderhoudskosten van de leegstaande appartementen. Het rendement schiet omhoog bij een volledige bezetting.’

Verrassing

De aanstelling van Van der Baan als de verantwoordelijke bij Vesteda, in januari 2014, was een verrassing. Na ruim tien jaar Huub Smeets en anderhalf jaar Arjan Schakenbos die woningcorporatie Vestia weer op de rails moest zien te krijgen, besloten de commissarissen te kiezen voor een relatieve buitenstaander. ‘Ik werkte voordien bij Kempen & Co in het vakgebied corporate finance en was daarna elf jaar bestuursvoorzitter van Nagron, onderdeel van de Rotterdamse Van Herk Groep. Toen ik midden 2013 de gesprekken met de commissarissen van Vesteda voerde was de commerciële vastgoedsector maar ook de woningmarkt er slecht aan toe. Vesteda had op dat moment al zes jaar op rij verlies geboekt..

Voor Van der Baan was dat structurele verlies een vreemde zaak. ‘Bij Van Herk Groep had ik ervaren dat woningen, ondanks een crisis, voor zwarte cijfers kunnen zorgen. Bij commercieel vastgoed heeft een economische crisis gevolgen voor de waarde van het vastgoed door leegstand en lagere huren. Maar bij woningenportefeuilles betekent een crisis helemaal niet automatisch meer leegstand. Wel ongerealiseerde waardevermindering maar zolang de huur binnenkomt, is er niet zo veel aan de hand. De huur maakt de afwaardering normaal gesproken altijd goed en is ook in crisistijd de kurk waarop de beleggingen drijven.’

Gouden kans

Het was de uitdaging om het tij te keren, die Van der Baan deed besluiten voor Vesteda te kiezen. ‘Ik zag het als een gouden kans om zo’n mooi bedrijf als Vesteda te leiden. Daar kwam bij dat Vesteda helemaal niet zo’n luxe woningfonds bleek te zijn als naar buiten toe vaak werd geëtaleerd. Daar heb je slechts een simpele rekensom voor nodig. Bij een portefeuille van 24.000 woningen was de gemiddelde waarde 150.000 euro per woning en de gemiddelde huur circa 800 euro. Dat is beslist niet luxueus te noemen.’

Het aantreden van Van der Baan in januari 2014 viel samen met het begin van het herstel van de woningmarkt. Onder zijn leiding werd weer de langetermijnhorizon opgezocht. ‘Een van de eerste stappen was stoppen met het verkopen van delen van de portefeuille. Dat grootschalige verkoopproces was tot dan toe een manier geweest om de druk van de financiering te verminderen en voor een optimale dividenduitkering te zorgen. Niet alle participanten waren hier gelukkig mee. Het fonds dreigde af te raken van zijn oorspronkelijke koers: een solide beleggingsfonds in Nederlandse huurwoningen.’

Eigen beheer

Vesteda hakte nog een aantal andere knopen door. ‘Toen ik binnenkwam werd de beheerafdeling gereorganiseerd en er lag het voornemen om deze te verkopen. Deze verkoop hebben we heroverwogen en we hebben besloten om deze niet voort te zetten, op voorwaarde dat het beheer beter en efficiënter is dan bij externen. Ook waren er plannen om specifieke fondsen aan te bieden, zoals een luxury fund en een care fund. Door die plannen is eveneens een streep gezet. Vesteda blijft één fonds en doet het eigen beheer met een focus op het middensegment. Nederland is een stabiel land, met een sterke middenklasse en die willen wij bedienen. Het hogere segment met een huurprijs boven de 1200 euro per maand is beslist lucratief voor een belegger als het economisch goed gaat. Maar als het tij keert, zegt zo’n huurder zijn huur op en zoekt iets goedkopers. In het middensegment is de vraag aanzienlijk stabieler. Ik denk dat wij een goede balans hebben met 20 procent in het sociale segment, 60 procent in het middensegment en 20 procent in het hogere segment. En dan met het accent op de grote steden in de Randstad en Noord-Brabant.’

Maar er veranderde meer. Cfo Luurt van der Ploeg vertrok en werd opgevolgd door Hélène Pragt (met wie Van der Baan nu de statutaire directie vormt) en een aantal participanten bracht hun belang in Vesteda terug, mede als gevolg van Solvency II. Daar stond de komst van twee nieuwe buitenlandse participanten tegenover, die tezamen 600 miljoen in Vesteda investeerden. Voor een deel van dat bedrag zijn voormalige participanten uitgekocht, maar ruim de helft is bestemd voor acquisities. Al voor de komst van Van der Baan was afscheid genomen van een eigen ontwikkelingstak. ‘Dat betekent niet dat wij nooit ontwikkelingsrisico mogen lopen. We richten ons nu op turnkey ontwikkelingsprojecten en het acquireren van bestaande woningen.’

Financiering

Eind oktober heeft Vesteda een tweede obligatie in de markt geplaatst. Deze 300 miljoen euro obligatie volgde op de 600 miljoen euro bancaire faciliteit die in juni werd afgesloten. Van der Baan: ‘Wij zijn nu voor circa 30 procent gefinancierd met vreemd vermogen. Voor onze uitstaande financiering betaalden we twee jaar geleden gemiddeld ruim 4,5 procent aan rente. Dat is nu gedaald tot onder de 3,5 procent. Wij zijn als fonds zeer solvabel en goed gekapitaliseerd mede dankzij de verlaging van de rentelasten, een nagenoeg honderd procent bezetting van de woningportefeuille en door het extra kapitaal van de nieuwe participanten. Daardoor zijn we in staat om nieuwe acquisities te doen. Alleen is dat in de huidige markt niet makkelijk.’

In een van de weinige interviews die Van der Baan heeft gegeven, heeft hij gezegd dat Vesteda 10.000 woningen erbij wil kopen. ‘Het mogen er ook 20.000 zijn. Er is een groot tekort aan middensegment huurwoningen en tegelijkertijd zijn er veel beleggers die in middensegment huurwoningen willen investeren. Daar ligt een kans voor de overheid en gemeenten. Zij moeten er alleen voor zorgen dat er grond wordt geleverd tegen aantrekkelijke voorwaarden. Bij te hoge grondprijzen kunnen beleggers in huurwoningen niet opbieden tegen ontwikkelaars van koopwoningen. Ik hoop daarnaast dat er ook meer aanbod komt vanuit de corporaties, die hun geliberaliseerde deel van hun portefeuille vervreemden. Iedereen verwachtte dat dat dit jaar zou gebeuren, maar we hebben er weinig van gezien.’

Nieuwe behuizing

Over de resultaten van het lopende jaar en de plannen voor 2016 kan en wil Van der Baan nog niets zeggen. ‘Ik kan alleen maar bevestigen wat wij in het halfjaarbericht hebben gezegd, namelijk dat onze winst over die periode is verdubbeld. Ik ga ervan uit dat de positieve trend zich ook in de tweede helft zal doorzetten.’

Het komende jaar moet ook een nieuwe behuizing van het hoofdkantoor gestalte krijgen. Van der Baan: ‘We hebben eerder dit jaar van corporatie Rochdale een woningencomplex uit 1963 met 154 appartementen aangekocht aan de welbekende De Boelelaan aan de Amsterdamse Zuidas. We renoveren het tot een modern woongebouw en 3.000 m2 kantoorruimte en brengen het van een G- naar een B-label. Een locatie die uitstekend bij ons past: een bescheiden kantoor op de Zuidas, tussen onze huurders en de institutionele wereld in. Precies waar we thuis horen’.

Peter Hanff

Dit artikel verscheen in de Vastgoedmarkt Woningspecial van december 2015

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels