Op een bijeenkomst in Amsterdam van de Europese branchevereniging van beursgenoteerd vastgoed EPRA noemde bijvoorbeeld Jeroen Lokerse, topman van Cushman & Wakefield Nederland, schaarste als reden waarom het volume dit jaar waarschijnlijk lager zal uitkomen, op zo’n 16 à 18 miljard euro. Wat trouwens nog een heel mooi cijfer zou zijn.
Zelf verwacht ik dat beleggers meer risico’s gaan nemen, zeker nu de gebruikersmarkten op de bloeiende economie gedijen en verdere huurgroei in het verschiet ligt. Internationale beleggers schalen hun risicobereidheid al enkele jaren op rij op, maar de meeste Nederlandse beleggers zijn nog steeds behoorlijk risicomijdend. Dat beeld komt ook naar voren uit het mondiale onderzoek van INREV, de Europese belangenorganisatie van niet-genoteerd vastgoed, en enkele andere organisaties, naar de intenties van vastgoedbeleggers voor 2018.
De Hollandse terughoudendheid valt niet uit de lucht. Nergens in West-Europa duurde de vastgoedcrisis zolang als in ons land. Door het huidige feestgedruis zou je ook bijna vergeten dat buiten de Randstad en een aantal attractieve provinciesteden zoals Eindhoven, de rest van de Brabantse stedenrij, Arnhem, Nijmegen, Amersfoort, Zwolle en Maastricht, het herstel van de commercieel vastgoedmarkten pas net begint of zelfs nog op zich laat wachten. ‘Wij hebben ons lesje geleerd’, verklaarde Marieke van Kamp, Head of Private Markets NN Group, tijdens de INREV-bijeenkomst in Amsterdam waar de Investment Outlook 2018 werd gepresenteerd. De achterliggende jaren heeft de Haagse verzekeringsgroep dan ook benut om de vastgoedportefeuille meer risicobestendig te maken: minder kantoren, meer woningen en logistiek. Maar naarmate de herinnering aan de crisis vervaagt zal de risicobereidheid ook hier ongetwijfeld gaan groeien, voorzie ik.
Als ik de Bijbel erop na sla hebben we sowieso nog een hele rit te maken, na de magere vastgoedjaren 2008-2015. Zo bezien staan we zelfs pas aan het begin van het derde jaar van zeven vette! Toegegeven, de Heilige Schrift vormt een wat wankele basis voor de beantwoording van de bange vraag in welke fase van de varkenscyclus wij ons precies bevinden. Daar teken ik wel onmiddellijk bij aan dat ondanks de enorme hoeveelheid data die tegenwoordig beschikbaar is voor analyses en outlooks dit, met alle respect voor de marktvorsers, in hoge mate toch orakelpraat blijft omdat het altijd draait om de interpretatie van al die feiten en feitjes. Analisten blijven dus gewoon profeten die brood eten. Sterker nog: mijn stelling is dat de wereld slechts onvoorspelbaarder en volatieler wordt door Big Data, omdat beleggers steeds sneller en massaler en dus extremer zullen reageren op gebeurtenissen. De paradox wil dat een perfect verbonden wereld niet meer maar juist minder stabiliteit biedt.
Wie meer houvast zoekt, kan in ieder geval niet heen om de Europese Centrale Bank (ECB). Want ECB-voorzitter Mario Draghi en zijn discipelen bepalen voor een niet onbelangrijk deel het beleid van de commercieel vastgoedfinanciers en de cruciale vraag: gaat de geldkraan verder open of juist dicht? De nog altijd extreem lage geld- en kapitaalmarktrentes lopen dit jaar op, zo verwacht EY Montesquieu. Ik denk dat dit adviesbureau het dit keer wel bij het rechte eind heeft. Ook zullen de Nederlandse banken hun opslagen waarschijnlijk verhogen vanwege strengere kapitaaleisen als gevolg van Bazel 4. Van renteschokken die het vastgoedfeestje verstieren lijkt evenwel (nog) geen sprake. Die komen op z'n vroegst in de loop van 2019 als Draghi het roer overgeeft.
Een risicoloze wereld bestaat sowieso niet. Aan risico's ook in dit jubeljaar geen gebrek: Trump, brexit, Chinese schuldenberg, Noord-Korea, disruptieve technologie, klimaatverandering en wat al niet meer. Indekken tegen de magere jaren die ongetwijfeld ook weer gaan komen, doen beleggers het best met de beproefde vuistregel 'leg niet alle eieren in één mandje'. Diversificatie in combinatie met de erkenning van duurzaamheid als langjarige trend, lijkt me dan ook een verstandige strategie voor de lange termijn.
