blog

Beleggen op spreadsheets getuigt van gebrek aan memorie

Beleggingen

Tijdens de afgelopen, succesvolle Provada ontwaarde een private vastgoedbelegger een adviseur die in het gezelschap was van een groepje buitenlandse investeerders. ‘Dat is goed voor de handel en nog meer voor de prijzen’, merkte hij tevreden op.

Beleggen op spreadsheets getuigt van gebrek aan memorie
Ruud de Wit

Op de eerste dag van dezelfde Provada kwam Capital Value met een rapport over de Nederlandse retailmarkt, met een voor potentiële verkopers van retailvastgoed interessante constatering: ‘Na de neergaande lijn van de afgelopen jaren met veel faillissementen en toenemende leegstand is er weer een positieve ontwikkeling gaande. Buitenlandse beleggers willen in 2017 voor meer dan 1 miljard euro winkels aankopen in met name Nederlandse winkelstraten.’ Ik ken Capital Value als adviseur bij woningportefeuille-transacties. In de woningmarkt roeren buitenlandse beleggers zich sinds een paar jaar flink en blijkbaar ziet de adviseur/makelaar/taxateur uit Utrecht ook perspectief om het dienstenpakket met winkelvastgoed uit te breiden.

Dat er belangstelling bestaat van buitenlandse investeerders voor ‘prime’ Nederlands commercieel vastgoed is geen nieuws, trouwens. Dankzij de geldpersen overal in de wereld klotst het geld al enige tijd tegen de kades aan en zelfs steeds vaker eroverheen. En dat met een lage rente. Het is ook zo dat de Nederlandse economie goed draait, iets wat niet van alle landen binnen en buiten de EU kan worden gezegd. Vastgoed is in Nederland ook relatief goedkoop.

Die constatering is een spekje-voor-het-bekje van vastgoedadviseurs. Het kost hen niet zoveel moeite om via spreadsheets aan een buitenlandse belegger duidelijk te maken, dat ze enorme ‘oenen’ zijn als ze geen vastgoed in ons land zouden kopen. Dat in het verleden de Scandinavische en Duitse beleggers daarvan deels van een koude kermis zijn thuisgekomen, is iets van het verleden. Niets is zo kort van historie als het geheugen van een vastgoedadviseur en een buitenlandse belegger.

Het was dan ook een verademing dat NVM-voorzitter Ger Jaarsma, eveneens vlak voor de Provada, buitenlandse beleggers voorhield ‘geen onverantwoorde risico’s met beleggingen in Nederlands vastgoed’ te nemen. Jaarsma deed dat in een video-interview op Vastgoedmarkt.nl: ‘Buitenlandse beleggers zien beleggingen in Nederland als een financieel spreadsheet-product en kopen zonder het object te bekijken of een tussenpersoon in te schakelen. Zij gaan voor de quick win, hebben geen oog voor de kwaliteit van een gebouw, duurzaamheid of wat zij er eventueel verder mee zouden kunnen doen.’ Met de memorie van Jaarsma is niets mis: ‘Wij zijn, voor wat betreft de buitenlandse partijen, weer terug in 2006, toen het louter om spreadsheets ging, niet om de stenen. Binnenlandse particuliere en institutionele partijen kijken echt wel anders naar de markt. Zij maken vaker gebruik van een tussenpersoon, hebben ook voor duurzaamheid en het langjarig rendement.’

Ik ben het volledig eens met Jaarsma. Beleggers die verder gaan dan de spreadsheets ontdekken al snel dat het zeker niet allemaal koe en ei is op de Nederlandse retailmarkt. Blokker Vastgoed is in de problemen en het is nog maar de vraag of de Blokker-formule – ondanks saneringen – het einde van dit jaar haalt. Dat geldt ook voor een aantal andere formules uit het Blokker-imperium, die te koop staan en waarvan moet worden afgewacht of ze inderdaad verkocht worden en wat daarvan de consequenties zijn voor het aantal filialen en het personeel. De verwachtingen over de introductie van het Canadese warenhuisconcern Hudson Bay zijn in Nederland erg hoog, zeker tegen het licht van de enorme investeringen die er worden gedaan, maar er is geen enkele garantie dat dit Canadees concern die verwachtingen kan waarmaken in ons land. Als de omzetten bij Hudson Bay tegenvallen, kunnen we slechts spreken van een uitgesteld V&D-drama.

In feite bevestigt Capital Value deze scepsis: ‘35 procent van de winkeliers verwacht dit jaar meer winkels te openen binnen hun winkelketen. 17 procent van de winkeliers gaf aan vestigingen te willen sluiten.’ Met ander woorden: bij 50 procent van de overige retailers verandert er niets. Het rapport van Capital Value – dat geen enkele wetenschappelijk pretentie heeft – geeft verder aan dat de benaderde buitenlandse beleggers en retailers vooral geïnteresseerd zijn in de hoofdwinkelstraten in de grotere steden. Natuurlijk, daar is de minste leegstand en staan de huren niet al te zeer onder druk.

Ik moet nog maar zien of het grootkapitaal van buitenlandse beleggers echt een verbetering betekent voor veel Nederlands retailvastgoed. Dat vraagt intensief en deskundig management, hoge investeringen, vaak het schrappen van meters en een langdurige betrokkenheid. Dat zijn nu niet bepaald aspecten die terug te vinden zijn in de speadsheets, waarop buitenlandse beleggers zich bij hun investeringen baseren.

Over de auteur

Ruud de Wit is voormalig hoofdredacteur van Vastgoedmarkt

Deze column verscheen in Vastgoedmarkt van juli 2017

Reageer op dit artikel