Marianne Wesselo is Head of Asset Management Retail bij CBRE Investment Management (CBRE IM). Wesselo is verantwoordelijk voor de retail vastgoedportefeuille en dagelijks bezig met veranderende winkelgebieden. Hoe houd je stenen winkels aantrekkelijk en welke ingrepen moet je doen? ‘Wij kijken actief en met een open blik naar plekken en zoeken de beste oplossing voor die specifieke plek.’
Een landschap in verandering
Op dit moment liggen de omzetten in de winkels boven het niveau van 2019 (RetailSonar), deels door inflatie-effecten uiteraard, maar ook door de aantrekkelijkheid van grotere binnensteden en de investering die retailers gedaan hebben in hun formules. Wesselo: ‘In de afgelopen jaren zijn de beslissingen op het vlak online versus fysiek wel genomen. In mijn beleving hebben alle retailers daar een bewuste keuze in gemaakt; of alleen stenen winkels of een combinatie met online. Ook wat betreft het aantal winkels zijn er tijdens de coronaperiode keuzes gemaakt. Retailers hebben bijvoorbeeld alleen de best lopende vestigingen gehouden. In alle steden zijn verschuivingen geweest, maar goede plekken, blijven goede plekken.’
Mooie pleinen met terrassen maken vaak het verschil”
Fan van grotere binnensteden
De focus van de investeerder ligt dan ook op de G4 samen met Den Bosch, Groningen en Maastricht. ‘Wij zijn fan van de grotere binnensteden. Daar zijn veel verschillende functies. Naast winkelen is er ook horeca en cultuur. Naast dit soort voorzieningen moet de gebouwde omgeving ook prettig zijn. Grotere binnensteden hebben dat. Mooie pleinen met terrassen maken vaak het verschil. Locatie, locatie, locatie. Het was al belangrijk en is dat in toenemende mate. Een goed pand op een goede plek behoudt doorgaans zijn waarde.’
Duurzaamheid: een factor van belang
Wie kijkt naar bezoekersaantallen in de stad, ziet dat het aantal passanten over het algemeen lager is dan een aantal jaren geleden. ‘Wel begrijpen wij van ondernemers dat consumenten veel gerichter kopen. Dit bevestigt onze overtuiging dat mensen graag fysieke plekken bezoeken als het er prettig verblijven is en je er meerdere activiteiten kunt combineren.’
Ook de voorbereiding van consumenten is wezenlijk anders dan een paar jaar geleden, weet Wesselo. ‘Consumenten oriënteren zich uitgebreid via websites en social media en gaan vervolgens gericht op pad. De tijd die zij besparen door niet winkel in en winkel uit te gaan, gebruiken ze om lekker op een terras te zitten, een museum te bezoeken of om met vrienden af te spreken in de binnenstad.’
Steeds bepalender
Duurzaamheid is een steeds bepalender wordende factor in het retaillandschap. Het verandert de manier waarop ondernemers hun bedrijf runnen. ‘Vraagstukken over hoe winkels worden bevoorraad, worden belangrijker, en je ziet het ook in online. Pakketjes in grote dozen laten bezorgen, gaat tegenstaan, is kostbaar en niet duurzaam.’
Toch opslag nodig
Retailers bieden steeds vaker hun producten online aan om ze in de winkel op te laten halen. ‘Een tijdje geleden dachten we nog dat er steeds minder opslag nodig zou zijn in winkels in de binnenstad omdat online bezorging vanaf de rand van de stad kon worden georganiseerd. Nu zien we dat toch hard veranderen.’
Emissievrije zones
Duurzaamheid is een factor van belang in het gebruik van ruimte in de stad. Auto’s worden meer en meer geweerd door emissievrije zones of zelfs volledig autoluw waardoor de focus ligt op fietsparkeerplaatsen en openbaar vervoer. Onbenutte ruimte in panden wordt herontwikkeld of getransformeerd om materiaalconsumptie en gebruik van oppervlakten te maximaliseren.
Duurzame stadsharten
De focus van CBRE IM ligt op plekken in harten van binnensteden met veel voorzieningen, goede infrastructuur en vaak een historisch karakter. ‘Door juist op die plekken te investeren, kunnen we impact maken. We vergroten de kwaliteit van de plek, versterken voorzieningen zodat meer mensen er gebruik van kunnen maken terwijl we ook de retailfunctie versterken met een gevarieerder aanbod.’
Leefbaarheid vergroten
Op steeds meer plekken die vroeger uitsluitend winkelgebieden waren, voegt CBRE IM andere functies toe zoals wonen, werken, cultuur of bijvoorbeeld onderwijs. ‘Zo vergroten we er de leefbaarheid en de sociale veiligheid en benutten we de beperkte ruimte in de stad optimaal.’
Duurzaamheid en verduurzaming is hierin een van de grootste opgaven als het gaat om impact maken, weet Wesselo. ‘We maken het vastgoed duurzamer door bij elke herontwikkeling of transformatie het pand ook meteen van het gas af te halen, de energie efficiëntie te verhogen en te elektrificeren. Daar waar mogelijk investeren we in opwekking van duurzame energie. Maar we zorgen vooral ook voor maatschappelijke duurzaamheid door beter benutting van ruimte en het creëren van gevarieerde en gezonde plekken waar mensen graag zijn.’
Duurzame transformaties
In Amsterdam herontwikkelt CBRE IM de Amsterdamse Poort. Samen met de lokale gemeenschap, de gemeente en andere ontwikkelaars in het gebied wordt gewerkt aan de transformatie naar een nieuw stadshart in Amsterdam. Een plek die wonen, werken, winkelen, uitgaan, ontmoeten en verblijven combineert.
In Den Haag is de herontwikkeling van de voormalige Hudson’s Bay (en V&D) aan de Grote Markt en het Spui in volle gang. Hier blijven de onderste lagen van het pand retail terwijl op de verdiepingen daarboven de Campus Den Haag van Universiteit Leiden wordt gehuisvest. Een herontwikkeling van retail only naar multi-use die levendigheid en dynamiek brengt. Een investering die de verblijfsduur verlengt, nieuwe functies aan het gebied toevoegt en waarmee de ruimte van het pand weer optimaal en duurzaam kan worden benut.
Dit artikel is gesponsord door CBRE Investment Management.
