Cushman & Wakefield heeft na de uitbraak van de coronapandemie wereldwijd onderzoek gedaan naar de behoefte aan kantoorruimte. Volgens Jan Verhaegh komt uit onderzoek onder meer dan vijftigduizend respondenten duidelijk naar voren, dat elke generatie andere wensen en verwachtingen heeft. ‘Jongere en midden-generaties hebben een sterkere behoefte om naar kantoor te gaan, dan de wat oudere generaties.’
Ander gebruik
Gerritsen herkent de verschillen tussen generaties. ‘Voor jongeren biedt het kantoor de mogelijkheid om weg te zijn uit die (te) krappe stadswoning. Maar meer nog geldt, dat jongeren de energie van anderen nodig hebben om productief te zijn en zich comfortabel te voelen. Ook is er onder hen geen sprake meer van een negen tot vijf mentaliteit. Al die verschillen zorgen voor een ander gebruik van kantoren.’
Wat betekent die andere vraag naar werkplekken voor de vraag naar kantoorruimte?
Verhaegh: ‘Wat staan aan de vooravond van een ‘big shift’. Werkgevers moeten zich realiseren dat die verschillende generaties straks bepalen wat de behoefte aan kantoorruimte zal zijn. Dat maakt een herijking van de huisvestingsstrategie noodzakelijk; er zal een nieuw vertrekpunt voor onze blik op kantoren moeten ontstaan.’
Er moet een goede reden worden geboden om toch naar kantoor te komen”
Volgens hem blijkt uit datzelfde onderzoek ook dat driekwart van de medewerkers voldoende vrijheid en flexibiliteit in werkplekkeuze een belangrijke vorm van goed werkgeverschap vindt. ‘Iedereen kan altijd thuis werken, technologische ontwikkelingen ondersteunen dat ook. Er moet dus een goede reden worden geboden om toch naar kantoor te komen. Zeker als we daarbij rekening houden met de krapte op de arbeidsmarkt. Nu is die krapte wellicht wat minder, maar de ‘war of talent’ zal over enkele jaren terugkeren en dan maken al die factoren tezamen dat medewerkers bepalen wat de rol van kantoor zal zijn. Dat is de grote verandering.’
‘Voorheen bepaalde de werkgever op basis van relatief vaste normen de benodigde kantoorruimte. Covid-19 heeft ons duidelijk gemaakt dat die verschillende generaties verschillende eisen hebben. Als werkgevers daarvoor de vrijheid bieden, dan zal bottom up die nieuwe vraag gestalte krijgen en wordt kantoorhuisvesting veel meer een organisatie- dan een vastgoedvraagstuk.’
Bekijk hier de sessie terug:
Echte wensen
Kan een werkgever dat vraagstuk oplossen? Valt in kaart te brengen wat dan de beste oplossing is? Gerritsen: ‘Een werkgever zal allereerst die verschillende wensen moeten begrijpen. Het is nu nog gebruikelijk dat een werkgever bepaalt wat de behoefte aan werkruimte is. De werkgever bepaalt de werkcultuur en de bijbehorende inrichting, maar die ‘big shift’ begint ermee dat een werkgever begrijpt wat zijn mensen nodig hebben om productief te kunnen zijn.’
‘We kunnen niet van een belegger of een beheerder verwachten dat zij weten wat de gebruikers van een gebouw willen. De huurder moet weten wat zijn eindgebruikers op prijs stellen om productiever te zijn. Dat vraagt een omslag in ons denken; gebruik de smartphone om informatie te verzamelen over de wensen van de gebruikers en verzamel data over het gebruik van een gebouw. Maar die inspanning is niet vergelijkbaar met wat we nu doen; nu verzamelen we vooral informatie over het operationeel beheer. En gebruiken we data voor onze beleggingsstrategie en de ontwikkeling van nieuwe gebouwen. Straks gaat het op een heel ander niveau om de echte wensen van de echte gebruiker.’
Valt op grond van dergelijke informatie, mensen veranderen niet zelden van mening, nog een beleggingsstrategie te ontwikkelen? Hoe kan een gebouw worden ontworpen voor een periode van vijf tot tien jaar?
Anders denken
Gerritsen: ‘Het is heel lastig om te bepalen wat een ontwikkelaar moet realiseren, simpelweg omdat we die eerste stap niet zetten; begrip over wat gebruikers willen en hoe zij ruimtes gebruiken staat nog in de kinderschoenen. Dat heeft te maken met onze manier van denken. De techniek is voorhanden. Het gebruik van sensoren en apps is relatief goedkoop en makkelijk toe te passen, maar we doen dat nog niet omdat onze andere manier van denken nog niet is uitgekristalliseerd.’
Niemand kent de uitkomst precies, maar we weten wel dat mensen naar kantoor komen om te ontmoeten en te leren”
‘Een werkgever moet de huisvestingsstrategie bepalen op basis van de behoefte van de workforce over vijf jaar’, zo zegt Verhaegh. ‘En dan staat een ding vast: de rol en functie van kantoor verandert. Het kantoor blijft relevant, maar de huurder moet wel inspelen op die verandering. Niemand kent de uitkomst precies, maar we weten wel dat mensen naar kantoor komen om te ontmoeten en te leren. Om te creëren. Om ambities te verwezenlijken. En om geconcentreerd te werken. Die verhouding verschilt per organisatie.’
‘Een bedrijf met oudere werknemers zal meer ontmoeting mogelijk moeten maken; een bedrijf met jonge werknemers zal meer werkplekken nodig hebben. Bovendien moet die verhouding ook nog eens voor de toekomst worden voorspeld. Een gebouweigenaar of ontwikkelaar moet dus een grote mate van flexibiliteit bieden. We geloven dus ook niet dat de behoefte aan kantoorruimte zal afnemen; er is een grote groep die structureel naar kantoor wil komen, maar die werknemers willen wel ook regelmatig thuis werken. Een belegger moet die verschillende vormen van gebruik mogelijk maken.’
Gerritsen deelt die opvatting. Hij ziet niet alleen het gebruik van kantoren, maar ook het gebruik van woningen veranderen. ‘De young professional in stedelijke gebieden gebruikt zijn 40 m2 alleen om te wonen en heeft dus behoefte aan een werkplek. Dat kan op kantoor zijn, maar wij zien in Amerika steeds meer appartementencomplexen ontstaan met co-working faciliteiten.’
Jan Verhaegh (Cushman & Wakefield), Maarten Vermeulen (MVGM), Robert Paling (Vastgoedmarkt) Richard Gerritsen (Yardi)
Flexibele kantoren
Kunnen bestaande kantoren in die behoefte voorzien? Maarten Vermeulen is daarover heel positief. ‘Het is een beetje afhankelijk van de leeftijd van een kantoor, maar vaak valt in een bestaand gebouw die veranderende vraag heel goed te faciliteren. Die gebouwen zijn voldoende flexibel. Ik zie daar geen probleem, ook niet als mensen vaker thuis werken. We gaan simpelweg naar meer kantoormeters per werknemer.’
Als we alleen op de meters focussen, dan gaan we voorbij aan het gebruiksperspectief”
Gerritsen: ‘We kunnen de precieze verhouding ook niet inschatten. Neemt het af? Neemt het toe? Veel belangrijker is het gebruik van de ruimte. Ik begrijp dat een belegger belang hecht aan de vraag of die huurovereenkomst overeind blijft. Heeft de huurder van 1.000 m2 over een paar jaar nog net zoveel meters nodig? Maar als we alleen op de meters focussen, dan gaan we voorbij aan het gebruiksperspectief. De vraag naar echte werkplekken zal afnemen. Werken kan ook thuis, maar mensen willen ook samenwerken, samenzijn en netwerken.’ Hij refereert aan de coronacrisis. ‘Iedereen werkt nu aldoor thuis, maar energie en saamhorigheid zijn ontzettend belangrijk om teams gemotiveerd te houden. Een goed kantoor speelt daarin een belangrijke rol.’
Verhaegh: ‘Een werkgever heeft de plicht om in die behoefte aan een goede werkomgeving te voorzien. Als mensen zeggen: ik wil niet meer op kantoor werken, dan heeft de werkgever gefaald in zijn werkgeverschap. De behoefte aan een kantoor is er wel.’
Goede locaties
Vermeulen: ‘Cultuur en identiteit van de organisatie speelt ook een belangrijke rol. Als mensen elkaar niet ontmoeten, dan krijg je die gemeenschappelijkheid niet. Die gemeenschappelijke band is niet langs digitale weg te realiseren. Een goed kantoor op een goede locatie is dus van cruciale betekenis.’
Gerritsen: ‘De vastgoedsector moet de definitie van locatie opnieuw bepalen. Er gaat vanwege al die verschillende wensen iets veranderen. Het gaat niet meer om geografische begrippen als Amsterdam-Zuidas of Amsterdam-Bijlmer, maar de locatie krijgt een bredere betekenis. Het gaat om plekken waar mensen bijvoorbeeld lekker kunnen lunchen en waar goede sportfaciliteiten voorhanden zijn.’
Verhaegh: ‘Die selectie was ook voor de coronapandemie al aan de orde. De druk op de markt is groot. Goede producten zijn schaars. De vraag is groter dan het aanbod. In steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag is de leegstand onder de frictieleegstand. En het gaat in die steden steeds om locaties met een goede bereikbaarheid en veel voorzieningen. En over twee of drie jaar, wanneer we de pandemie achter ons hebben gelaten, zal die vraag in combinatie met een aantrekkende economie niet heel anders zijn.’
Andere werkplekken
Hoe ziet de werkplek van de toekomst eruit? Space as a service?
Vermeulen: ‘We zien, Gerritsen zei het al, een trend naar co-living. Gezinshuishoudens worden kleiner. De vraag naar woonruimte neemt daardoor af, maar de behoefte aan gezamenlijke ruimtes om te werken groeit tegelijkertijd. De vraag naar kantoorhuisvesting zal daardoor gedeeltelijk verschuiven naar plekken buiten kantoor.’
Gerritsen: ‘Als we het begrip ‘space als a service’ platslaan, dan gaat erom dat het aanbod aansluit bij de vraag. Of het nou om individuele woonruimte in combinatie met werkruimte gaat of om een kantoor waar mensen graag samenkomen: we moeten nog ondervinden hoe zich dat gaat ontwikkelen. In de Amerikaanse woningmarkt groeit de laatste tijd het belang van merken. Mensen willen bij een bepaalde operator huren. Daar ontmoeten ze gelijkgestemden. Ze willen daar ook extra voor betalen.’
Vermeulen: ‘In Amerika wordt ook op de kantorenmarkt betaald voor het merk. In zie dat in Nederland straks ook wel gebeuren. Als de sfeer in een gebouw aansluit bij de eigen identiteit, dan zullen gebruikers daar voor willen betalen.’
Verhaegh: ‘Een huurder doet dat, omdat de huisvesting bijdraagt aan de organisatiedoelstellingen. Het gaat erom medewerkers aan je binden om je ambities te kunnen realiseren. Het is zaak samen met een gebruiker te kijken naar de behoefte en welke kantoor-concepten daar goed bij aansluiten.’
Gerritsen: ‘In de retailwereld is merkvorming al lange tijd gebruikelijk. Het is nieuw dat die beweging zich gaat voordoen in andere asset-categorieën.’
Echte veranderingen
Tot slot. Leidt de coronapandemie tot echte veranderingen? Daarover wordt door de deelnemers niet heel verschillend gedacht. Richard Gerritsen verwacht dat de vraag naar kantoorruimte deels zal terug stuiteren naar de periode van voor de pandemie, maar de acceptatie van thuiswerken is blijvend. ‘Niemand wil vijf dagen in de week thuis zitten, maar het gebruik van thuis en op kantoor zal flexibeler worden.’
Maarten Vermeulen denkt ook dat de pandemie de mindset tegenover thuiswerken fundamenteel zal veranderen en dat daardoor ruimte ontstaat voor ‘betere arbeidsvoorwaarden voor de medewerker van de toekomst.’ Jan Verhaegh sluit zich bij hen aan. ‘Als werkgevers echt bereid zijn de verantwoordelijkheid voor huisvesting bij werknemers neer te leggen, dan groeit het plezier op de kantoorvloer. En als we dat overhouden aan de pandemie, dan kan het kantoor als cultuurdrager nog belangrijker worden.’
Dit artikel is gesponsord door Yardi
